Zoznam odpočtov po jednotlivých bytových domoch s uvedením termínov odpočtov si môžete stiahnuť tu: Odpočty 2023.

Koho dlžníkom je neplatič ?

Vlastníci bytov v bytovom dome  tvoria komunitu, ktorá ovplyvňuje  každého jedného z jej členov. Týka sa to kvality susedských vzťahov, vzájomného ovplyvňovania rozhodnutiami na schôdzach a zhromaždeniach o obnove a modernizácií, energetických otázkach, ale aj o finančnej kondícií bytového domu. V zmysle § 13 bytového zákona (zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov) „je s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku“, v zmysle ktorého  vlastníctvo bytu je síce  výhradne súkromné, avšak je s ním automaticky spojené spoluvlastníctvo výťahu, schodištia, všetkých balkónov, celého obvodového plášťa a iných spoločných častí a zariadení.

Z tohto princípu vychádza aj inštitút vzájomnej platobnej povinnosti podľa bytového zákona.

Ak je teda v bytovom dome vlastník, ktorý si túto povinnosť neplní, nie je dlžníkom      SLUŽBYT - u, s.r.o.  ako mandatára  , ale je dlžníkom všetkých ostatných vlastníkov v celom bytovom dome, tvoriacich   spoločenstvo  vlastníkov bytov (SVB).  Každá platobná nedisciplinovanosť vlastníkov spôsobuje škodu ostatným vlastníkom bytov v dome. Neplatič fakticky žije na úkor ostatných.  SVB je totižto povinné uhrádzať  za svoj bytový dom platby za teplo, vodu, energiu spoločných priestorov, výťah a pod.  V domoch s menším počtom bytových jednotiek môžu neplatiči spôsobiť kolaps v platbách SVB.    V prípadoch neplatičov v dome  zákon povoľuje  použiť prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv na úhradu faktúr za plnenia (§10 ods. 3).

Zverejnenie dlžníkov s dlhom nad 500 eur

Bytový zákon umožňuje v zmysle § 9 ods. 3 spoločenstvu na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň 500 eur  v určitom rozsahu. Toto právo je silnou pákou na dlžníkov a určite odporúčame takýto postup v bytovom dome realizovať .   Ide o financie samotných vlastníkov a tie je nutné aj týmto spôsobom  chrániť.

Čo robiť ak dlžník aj tak dlh neuhradí?

Klasickým  postupom  je najskôr dlžníka upozorniť, a uložiť dodatočnú lehotu na zaplatenie, po márnom uplynutí lehoty následne vec postúpiť na súdne konanie podanou žalobou. Spoločenstvu   zákon neukladá povinnosť, že musia dlžníkovi navrhnúť splátkový kalendár, dohoda o splátkach nie je automatická . Dohoda o splátkach je prejav  vyjsť v ústrety dlžníkovi, a dlžník by si túto možnosť mal  vážiť, a dohodnuté splátky riadne splácať . Ďalším krokom vo  vymáhaní je zahájenie exekučného alebo dražobného konania.

Komunikácia  o dlžníkoch aj na schôdzach – ide o spoločné peniaze

Dlžník svojím neplatením  dlhšiu dobu, resp. iba splátkovou úhradou dlhu vytvára deficit spoločných peňazí v SVB.  Naša spoločnosť  SLUŽBYT  , s.r.o. v rámci  vymáhania dlhov  dočasne pomáha spoločenstvám tak,   aby    počas vymáhania dlhu bol  minimálny dopad nedostatku financií  vo fonde opráv   . Ak  však neplatič   dlhodobo neplatí, resp. sa bráni ukončeniu sporu zaplatením,  prípadne   ak sa nemôže vymôcť  dlh z objektívnych dôvodov - pričom faktúry za plnenia (energie) za celý bytový dom je nutné mať uhradené v plnej výške -  na úhradu tohto deficitu  sa použije v zmysle zákona spoločný  fond  opráv daného bytového domu.

Každý predseda spoločenstva sa u nás na Úseku bytov ( J. Studený, Ing. J. Gula)  môže informovať o aktuálnom stave nedoplatkov za jeho bytový dom   ako aj postupe vymáhania dlhov.

Novinkou v bytovom zákone je schvaľovanie  na schôdzach , resp. písomným hlasovaním  už aj začatie exekučných konaní voči neplatičom.  Doteraz bola takáto povinnosť iba pri dražbách. Vlastníkom určite odporúčame tieto návrhy  odsúhlasovať, nakoľko v prípade neschválenia exekúcie, dražby , alebo nevymoženia  dlhu,  na úhradu  dlhu  slúži  fond opráv.

Možno konštatovať ,že  vo väčšine prípadov sú dlžníci slušní ľudia, ktorí sa o svoj dlh zaujímajú, a dohodnuté splátky riadne uhrádzajú až do úhrady ich dlhu.  V takýchto  prípadoch  vieme riešiť a riešime  dlh   bez  negatívneho dopadu na spoločný fond opráv , pričom spoločenstvo často krát  ani neregistruje  , že má neplatičov.  No sú  prípady, že  neplatičom je špekulant,  zamestnaný človek s príjmom,  niekedy dokonca   podnikateľ , ktorý žije na úkor ostatných vlastníkov bytov , často seniorov   s nízkym  príjmom   a títo pri nevymožení dlhu sú nútení na  neplatiča- špekulanta doplácať zo spoločného fondu opráv.  Takéto arogantné  konanie  nemá nič spoločné s ľudským spolunažívaním v komunite bytového domu . Preto  je  dôležité   informovať   na schôdzi,  a aj  vyvesením na nástenke (pri výške dlhu nad 500 EUR)  informácie  o takomto dlžníkovi .

Možno konštatovať , že práve seniori  s minimálnym príjmom majú často  najzodpovednejší  prístup k  zákonným   povinnostiam vyplývajúcim z vlastníctva bytu.

Ak ostatní vlastníci doplácajú na takýchto neplatičov zo spoločného fondu opráv, určite majú právo byť informovaní  ktorý sused /neplatič  žije  na ich úkor.

JUDr. Gabriel Kaliňák, riaditeľ spoločnosti

Vodomermi v bytoch sa meria pretečená studená a teplá voda a namerané množstvá sú podkladom pre platby občanov. Z tohto dôvodu sú považované za určené meradlá, ktoré musia spĺňať podmienky dané predpismi.

Funkčnosť a správnosť merania musí byť v pravidelných intervaloch overovaná.Podľa starých pravidiel bola povinnosť overovania bytových vodomerov každých 6 rokov pre studenú vodu a každé 4 roky pre teplú vodu. Nesúlad overovacích období zaťažoval  vlastníkov bytov, nakoľko museli  sprístupniť svoje byty na výmenu vodomerov v rozdielnych termínoch.

Podľa novej vyhlášky bytové vodomery na teplú aj studenú vodu, namontované po 1. auguste 2019, majú jednotný čas platnosti overenia, a to päť rokov . Ďalším benefitom pre bytové domy je súlad overovacieho obdobia so životnosťou rádiových modulov, ktoré umožňujú diaľkový odpočet údajov o spotrebe bez vstupu do bytov. Moduly so životnosťou 10 rokov je možné použiť počas dvoch overovacích období. Po piatich rokoch sa jednoducho preinštalujú na nové vodomery s platným metrologickým overením.

Nové pravidlá , definované Vyhláškou č. 161/2019 Úradu pre normalizáciu, metrológiu a skúšobníctvo Slovenskej republiky z 27. mája 2019 o meradlách a metrologickej kontrole, ktorá nadobudla účinnosť od 1.augusta 2019, sa týkajú všetkých bytových vodomerov, ktoré sa nachádzajú v bytových a nebytových priestoroch za fakturačným meradlom (vodomerom) a merajú spotrebu teplej a studenej vody pre užívateľské jednotky (byt, NP). Namerané spotreby na bytových vodomeroch slúžia ako podklad pre rozpočítanie celkových nákladov za studenú a teplú vodu medzi konečných spotrebiteľov.

V rámci rôznych dalších povinností v oblasti energetiky ako  pravidelná ohlasovacia povinnosť údajov o množstvách vyrobeného tepla jednotlivo na ÚK a TÚV prevádzkovateľovi štátneho monitorovacieho systému, povinnosť pravidelnej kontroly a údržby kotlov , pravidelná kontrola komínov, platenie  poplatkov za znečisťovanie ovzdušia a  pod. ,  za odberateľov napojených na centrálne vykurovanie  plní dodávateľ tepla, tieto povinnosti sa ich teda netýkajú.  Všetky uvedené povinnosti , ako aj  ďalšie zákonné povinnosti , musia pod následkom relatatívne vysokých pokút plniť tí odberatelia (vlastníci bytov), ktorí nie sú napojení centrálne zábovanie teplom.

Taktiež pripomíname dôležitú zmenu a to , že novou smernicou Európskeho parlamentu a Rady 2018/2002/ EÚ z 11. decembra 2018 , ktorou sa zmenila smernica Európskeho parlamentu a Rady 2012/27/EÚ o energetickej efektívnosti,  sa zavádza povinnosť  , že všetky novoinštalované meradlá a pomerové rozdeľovače tepla by mali od 25. októbra 2020 umožňovať diaľkový odpočet dát, pričom do 2027 už diaľkový odpočet musia mať všetky  prístroje . Je potrebné dodať, že dnes už sú merače s diaľkovým odpočtom dát štandardom a väčšina bytových domov na Slovensku ich využíva. Diaľkový odpočet je spoľahlivejší a poskytuje užívateľom bytov množstvo výhod. Bližšie údaje o montáži cenovo prístupných meračov s diaľkovým odpočtom podá na požiadanie vedúci úseku bytov spoločnosti SLUŽBYT pán Jozef Studený.

JUDR. Gabriel Kaliňák, riaditeľ spoločnosti SLUŽBYT,s.r.o.

Meranie spotreby, či už tepla alebo teplej či studenej vody je významný faktor,
ovplyvňujúci výšku platieb za vykonaný odber príslušného média. Preto je významné , aby vlastníci bytov, spoločenstvá vlastníkov bytov (SVB), dbali  , aby v týchto procesoch používané meradlá spĺňali zákonom požadované kritériá a jednak, aby zabezpečili zo zákona vyplývajúce povinnosti, ktoré súvisia s používaním meradla.

Paragraf  8 z.č. 142/2000 Z.z. o metrológii v ods. 2 a 3 obsahuje taxatívnu úpravu, že v prípade meraní, ktoré súvisia s platbami , čím sa rozumie aj meranie v obchodných vzťahoch , meranie na určovanie ceny pri priamom predaji, má sa použiť určené meradlo.

Prietokomery, resp. vodomery a merače tepla sú zaradené do skupiny určených meradiel na základe  Vyhlášky úNMS SR č. 210/2000 Z.z. o meradlách a metrologickej kontrole a sú uvedené v zozname, ktorý sa nachádza v prílohe č.1 uvádzanej vyhlášky.

Používateľ určených meradiel ( spoločenstvo vlastníkov bytov) je preto zo zákona povinný zabezpečiť si ( objednať) montáž určených meradiel u registrovanej osoby, v opačnom prípade sa vystavuje možnému postihu štátnym kontrolným orgánom. Rovnaká povinnosť je zo zákona daná aj pri zabezpečovaní demontáže a spätnej montáže meradla. Čas platnosti overenia určeného meradla je uvedený v cit. vyhláške   v prílohe č.1. Pre merače pretečeného množstva vody na studenú vodu a na teplú vodu ( vodomery) je čas platnosti na studenú vodu 6 rokov a teplú vodu 4 roky.

Užívateľ meradla  nesmie používať iné ako určené meradlá a nesmie meniť účel používania  meradiel a ovplyvňovať  funkčnosť meradla  akýmkoľvek spôsobom. Meradlá sú vlastníctvom každého vlastníka bytu.

Rozúčtovanie nákladov z meradiel po dobe platnosti ich overenia , t.j.  z údajov spotreby vody v byte vlastníka po dobe povinnej metrologickej kontroly  je neplatné, rozúčtovanie preto by si muselo spoločenstvo dať  prepracovať  podľa  osobomesiacov, čo by navýšilo náklady spoločenstva .   V prípade metrologickej inšpekcie by tak spoločenstvo  okrem zaplatenia pokuty , zaťažilo aj nákladmi na nové  vyúčtovania.  O tejto skutočnosti a dôležitosti dodržiavať  čas platnosti overenia meradla   mnohí vlastníci bytov  nemali informáciu,  preto považujeme za dôležité ich aj touto cestou oboznamovať .

Je vždy na výbere SVB ktoré určené meradlá  si dajú v bytoch namontovať, avšak  nové merače majú  oproti už opakovane ciachovaným vyššiu mieru presnosti a nižšiu mieru  kazivosti,  a z praxe môžeme potvrdiť, že sa výber vhodných meradiel má vplyv aj na koeficient nepresnosti meraní.

S blížiacim sa koncom kalendárneho roka chceme poprosiť vlastníkov bytov o sprístupnenie svojich bytov  pre  účel  odpočtov  meračov , pre potrebu  ročného  vyúčtovania úhrad za poskytnuté služby. V tomto bude  vyčíslená  skutočná  ročná  spotreba  médií v danom byte a na základe tohto  prepočítaný preplatok alebo nedoplatok oproti zaplateným zálohovým mesačným platbám.

Na sprístupnenie bytu bude vlastník  opakovane vyzvaný aj v náhradných  termínoch. Vyúčtovanie sa samozrejme vykoná aj pri nesprístupnenom byte tzv. náhradným spôsobom v zmysle zákona, avšak tu musí vlastník bytu rátať so sankčnými  poplatkami v zmysle prísl. právnych predpisov, čo je pre vlastníka zbytočne e navýšený náklad -  avšak týmto spôsobom zákon chráni ostatných vlastníkov bytov v bytovom dome .

Sankčné poplatky si môžu vlastníci bytového domu odhlasovať aj odlišne od výšky stanovenej v zákone, čo sa v praxi v iných mestách aj  bežne  využíva.

S pozdravom JUDr. Gabriel Kaliňák,
riaditeľ spoločnosti SLUŽBYT,s.r.o.